首要都市更新目標-綜合大樓

台中市中區舊商圈開始沒落的主因之一，在於綜合大樓火災之後造成的後續影響。綜合大樓興建於1961年，當時是由一群台中市的仕紳集資向市政府購買台中市憲兵隊的駐地，也是日治時期於1923年建造的行啟紀念館，拆除之後改建為八層樓高的商業大樓。由資深建築師謝碧榮先生所設計，是台中市最早期的鋼骨結構商業大樓，當時還沒有完善的建築法規，加上資金不足，便將各樓層的使用權分別出售，當時的買家因為稅金的考量並不想擁有土地所有權，以致埋下日後難以處置的困境。

目前綜合大樓的業主在樓上部分有：遠東百貨公司、林文傑先生、吳福海先生等為持分較多的所有權人，其餘業主人數較為分散，且經過多年的產權繼承之後，擁有權利的業主變成多到不可勝數，光是要調查組織這些業主成立大樓管理委員會，共同來討論決定綜合大樓未來的命運，就是一件很困難的任務。

況且由於歷史的錯誤，樓上的業主大多沒有土地所有權，土地所有權集中在一樓的業主手中，數十年來都是由他們繳納昂貴的土地稅金，每當論及所有業主的權利分配時就會產生爭執。要如何才能設計出大家都能夠接受的處理規則，考驗著大家的智慧與心胸。

胡志強剛當選市長的時候，我曾經到地政事務所調查綜合大樓所有權人的資料，並請當時的工務局長李立德邀請相關單位及業主共同討論解決問題的方案，會中推選吳福海先生擔任綜合大樓管理委員會的臨時主任委員，由他負責將業主們組織起來，結果卻不了了之。當時位於一樓營業的銀王皮鞋張老闆，就提出一些令人頭痛的問題，比如說大樓管理委員會的會員應該具備何種資格？弄得我也不想再多管閒事，只好繼續讓綜合大樓擺爛。

處理綜合大樓有幾種方式：

一、整建：依照現行的建築管理法規，將綜合大樓整建為可以申請營業使用執照的商業大樓，然後由各業主自行營業或整棟出租給承租人使用。不過以目前中區的商業環境，要各業主投入資金將綜合大樓整建的機會微乎其微。

二、拆除重建：經過大樓管理委員會的決議，同意將綜合大樓拆除重建，這是就現有狀況改變成最有利用價值，創造利潤的方法，可以由業主自行投資或結合外來資金共同完成。

三、將土地及建物出售給台中市政府，建築物拆除之後在原地設立活動廣場，使缺乏公共空間的舊市區能夠產生舒緩的區域，提高周遭商業場所的吸引力，再以這個廣場為中心進行其他商業區域的改造。

進行以上三種方法都必須在全體業主同意的情況下才能完成，因此必須先成立綜合大樓管理委員會，再教育各業主之間的共識，協調業主之間各種權利義務的分配方案，最後才有可能完成任務。