中區大廣場、大翻轉、新未來

這是逢甲大學都計所劉曜華老師所操刀的文章，綜合大樓成為台中市中區大樓廢墟是商業區主要沒落的原因，多年來沒有人能夠解決這個問題。

這次因為總統大選及立法委員的選舉，候選人林佳龍為爭取選票，注意到了這個問題，承諾在當選立委之後，將成立專案小組積極爭取內政部修法解套。有些問題是需要修正中央法規，地方政府才能夠依法辦事，如果立法委員真的能夠真的將注意力用在這些實際的民生問題，未嘗不是一項進步。

中區大廣場、大翻轉、新未來

大台中是年輕都會區，整個都會中心的形成始於 1908 年台灣西部鐵路的通車，台中火車站的出現，加上剛興建完成的台中公園，建構了大台中現代化都市的基本骨幹，至今已有百年的歷史，整個都會人口將近三百萬人，世界排名131。

以台中火車站出現的分隔年，在此之前的台中市舊市區早期名稱以東大墩為名，屬於地勢較高的耕作區。1887 年清國政府在此興建台灣省城，勾勒了城門與城牆，也開展了省政府機構的初期建設，包括考棚與衙門等設施。這些遺址至今大多不可考，只留下些許結構物線索與鄉野故事。

台中市舊市區真正的發展要從日本人殖民統治開始啟動，1900 年市區改正計劃創建了棋盤形日本人生活區，殖民統治機構，包括州廳、市役所、金融機構、圖書館、公園、自來水、寬廣道路、娛樂、商業、酒廠與糖廠等設施分別在 20 世紀初期在舊市區及周邊現身。最重要的當然就是台中火車站的出現。

台中火車站造就了舊市區超過八十年的繁榮，也見證了舊市區將近二十年的沒落，如今台鐵高架捷運化即將完工，配合社會各界在舊市區興建捷運場站的共識，以台中火車站為核心的舊市區將有機會找到新的春天，如果關鍵性的改變可以被實踐：綜合大樓變成綜合大廣場。

綜合大樓的難題與解套：獎勵商業容積移轉、闢建地下停車場與戶外展演與商業廣場

第一廣場邊的綜合大樓街廓面積約 0.83 公頃，﹝二大街廓商業區分別為 4140 平方公尺、4190 平方公尺﹞，加上計畫道路面積 495 平方公尺，總面積約 0.88 公頃﹝與隔壁市25 第一廣場面積相當﹞，整個街廓可開發之商業樓地板面積約 26467 平方公尺。如以商業區每平方公尺10 萬元計算，整個商業街廓土地價值約 26.5 億元。

綜合大樓街廓與第一市場曾經是台中人歷史記憶的場所，包括 1923 年日本昭和太子行啟紀念館﹝1961 年改建為綜合大樓﹞、戰後的台中戲院與成功戲院等設施，是無數台中人的甜蜜懷念場所。

立委候選人林佳龍表示，舊市區活化再生欠缺的就是大格局視野與執行魄力，他個人強烈建議政府部門積極介入使用產權複雜的綜合大樓再開發，並且透過修法增加其容積率，提高綜合大樓地主及權益關係人參與更新重建的誘因。

林佳龍初步構想，以容積移轉及獎勵容積兩方式並行取得綜合大樓面積約 600 坪的商二用地，公有化及拆除建築後，將其打造為迷人的都市廣場，一方面在此增設地標雷射燈光區、街頭藝人表演空間、戶外商業攤位及大眾運輸場站，另一方面利用人工地盤增設至少 200 個停車位，活化呆滯多年的重要地標區。

林佳龍表示，中區再生與活化需要積極的政府角色，過去十多年來，中央及地方政府面對商業產權複雜的更新問題，只選擇迴避的作法，不但已經嚴重影響台中市中區的再生，對陷在使用權及土地權屬爭議的綜合大樓地主及使用人，也造成莫大的傷害。

林佳龍願意公開承諾，當選立委後將成立專案小組積極爭取內政部修法解套，一方面促成綜合大樓的商業容積可以順利移轉，確保地主及使用人的權益，並且促成中區第一座迷人的都市大廣場，讓街頭藝人、藝文活動愛好者及大眾運輸使用者願意在中正、自由廣場駐足消費，並且激發綜合大樓周邊的遠東百貨及誠品龍心整建再出發，並結合高架化後的新台中火車站廣場與成功路的更新再造，找回中區的繁榮與台中人的歷史記憶。

中區綜合大樓商業街廓面積表

使用分區別	面積（M2）	容積率	樓地板面積（M2）
商一（1）	1,020	280%	2,856
商一（2）	2,820	280%	7,896
商二（1）（含綜合大樓、遠東百貨及部分低樓層店面）	3,170	350%	11,095
商二（2）	1,320	350%	4,620
道路	495
小計	8,825		26,467

 

綜合大樓所在的商二分區（自由路、中正路）