2011年12月30日 星期五

拆掉綜合大樓成為市區廣場

逢甲大學都計系大四學生陳治維及建築系同學陳祈諺二人,聽了我對於中區舊商圈的再發展計畫之後很感興趣,自行畫了許多設計圖代表他們的構想。他們將我提出將綜合大樓拆除之後成為市區廣場的建議,利用 Google 街道照片繪製了一張示意圖,簡單的讓大家感受一下地貌的變化。

我認為廣場靠近建築物的邊緣,依然可以規劃出類似美國式的商店設計,汽車可以沿著車道停靠在商店門口購物隨即離去,這些商店可以規劃成台中市名產太陽餅及鳳梨酥等伴手禮的觀光商店街。市區中心能夠有一個公共廣場,絕對能夠幫助這個商圈的繁榮加分。

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綜合大樓拆除後成為市中心廣場的示意圖。

2011年12月23日 星期五

新八町

朝陽科技大學景觀及都市設計系研究所一年級的學生,宋愷翔、柯威羽、魏志豪、林芫丞、黃薰逸、江怡樺、洪慧心、楊佳瑋等人,本學期以台中市中區再發展為題進行研習規劃作業,並且以「新八町」日式復古概念做區域改造。

2011/12/23 下午,受邀前往朝陽科技大學設計大樓八樓,與指導教授許國威及謝銘峰二位老師,共同聽取同學們的簡報說明,了解年輕學子們對中區舊商圈的看法,以及如何進行改造。簡報後與同學們座談,我將實務面的做法提出供大家參考比較,希望能夠激發出一些創意,補足考慮不周的地方。

謝銘峰老師擔任台中市的景觀總顧問,許國威老師則是台中市都市計劃委員會的委員,他們的地位及影響力都足以讓台中市的都市計畫有所改變。我和謝老師初次見面就不客氣的大放厥詞暢談對中區改造的想法,得到的回應是為何沒有早一點認識我,且知道我的實際行動之後,就馬上設法要幫我爭取活動經費,讓我感覺德不孤必有鄰非常感謝。

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朝陽科技大學景觀及都市設計系研究所一年級的學生進行簡報。

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簡報討論教室。

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指導教授許國威及謝銘峰二位老師與學生。

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簡報之後進行座談討論。

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全體合照留念。

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變換隊形再來一張。

中區3D  

學生以中區舊市區規劃成「新八町」所做的 3D 建築示意圖。

2011年12月22日 星期四

台灣塔國際競圖得獎作品展

展期:2011/12/22--2012/01/08

地點:台中新光三越百貨公司 10 樓 文化館

競圖活動網站:www.TwTower.com.tw

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歡迎大家於2011/12/23 下午前往參加研討會

雖有愚公移山之難,吾心信其可行。

愚公移山

太行、王屋二山原在冀州南部、漢水南岸。年近九旬的愚公在山北居住,苦於二山阻礙出行,便說服家人子孫挖山。鄰居小孩也來幫忙。期間有河曲智叟譏笑勸阻,而愚公均不為所動,以子孫無窮反駁。最終感動天帝,派天神將山挪走。

七年之病求三年之艾

台中市中區舊商圈自從開始沒落之後,各學術單位設法振興中區的研究報告,大概可以放滿一個倉庫之多。包括市長胡志強都說過,如果中區沒有振興,他不會將市政府辦公室遷往第七期的新市政中心,事到如今相隔十多年,還是沒有人能夠提出一套具體可行的辦法,大刀闊斧的改造這個區域的環境,讓中區舊商圈脫胎換骨變成一個嶄新的現代化商圈。

問題的癥結點在於主事者都認為這是一項不可能完成的任務,在先天的思考觀念就限制想像的空間,一直在小區域的範圍內設法做一些無法突破的變革,表面上很努力的想做出一些事情,實質上卻完全沒有辦法脫離困境。最主要的因素在於七年之病想求三年之艾,不敢去想像都市的經營可能需要數十年的時間。

此次本人基於生長在中區的緣故,熱愛鄉土不忍心看著舊商圈繼續衰敗下去,因此將多年來的努力研究所得轉換成實際的行動,不論要花多少力氣都要將理念實現,逐步的完成改造中區舊商圈的目的。很多人都會勸說這是一項很艱難的工作,但是只要是策略方向正確,朝著目標前仆後繼不斷的挺進,總有一天會完成理想中的商業都市建設藍圖,所以說「雖有愚公移山之難,吾心信其可成。」萬事起頭難,但是慢慢的會顯現出努力的成果,等到大家都知道就是要這樣繼續做下去的時候,水到渠成如順風推牆,後半段的發展會有如雨後春筍般的開花結果。

本人所提出的策略方向到目前為止都很正確,欠缺的是需要時間結合各方面的配合力量,必須用組織及教育訓練的方法,讓大家都明白要如何運用各自的資源及力量,產生動能創造新局面。

2011年12月21日 星期三

都發局第三次諮詢會議通知

台中市政府都市發展局預定在2011/12/30下午召開「台中市中區再生及永續發展」諮詢會議--舊市區空間再生及永續發展策略研議。邀請出席對象主要為中區的社區組織單位。

討論議題:

  1. 考慮舊市區土地和建築環境的既存特色,發展空間結構及土地使用新邏輯,營造舊市區歷史魅力。
  2. 如何整合經濟、社會、環境與政治資源,確保自然、經濟、人力和其他資源得到最佳的利用,引導新經濟動力。
  3. 如何強化民眾參與,凝聚社區意識,重塑社區新的文化內涵。
  4. 如何以再生與活化的概念為基礎,建立舊市區新更新範型。

我請執行長林宗源代為提出的建議是:

  1. 進行資源調查,區分維修、整建、重建的對象。
  2. 整合民間、政府、銀行、建設開發、觀光、交通、文化等單位。
  3. 居民組織及教育訓練。
  4. 整體規劃、逐步推動、全面更新。

第三次諮詢會議

開會通知單

2011年12月20日 星期二

綠川旁的舊市區

綠川和柳川是台中市舊市區最可貴的河川景觀資源,可惜歷任的執政者並不把它們當成一回事看待。如果我是市長,每年一定會準備獻品率領百官到河邊祭祀天地,表示不忘追本溯源。

四百年來綠川看盡台中市的起起落落世間滄桑,當年張溫鷹市長要將第一廣場前的綠川加蓋,我雖持反對意見卻無法推翻決策,希望後代子孫千萬不要再有這樣的念頭,請尊重它,並且加以發揚光大。

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我的記憶當中,綠川東街這一排房子是屬於永豐餘紙業公司的倉庫,需要向當地居民再查證。

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成功路靠近建國路旁是豐中戲院,過去是台中市知名的電影院之一,如今還能夠看到原貌還算不錯,這家戲院與前市長張溫鷹的家族有淵源,可惜牆上貼著一張國稅局的封條。

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綠川西路靠近中正路旁的原千越百貨公司,火災之後多年未經整修殘破不堪,從火車站走過來就看到這種丟台中市面子的景象,台中市政再怎麼吹牛也無法解釋它的成就。三十多年前我的結婚喜宴就在九樓的餐廳舉辦的。

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老房子翻修,外牆上還有「台中市衛生院」的字樣,據說是一家食品店整建的,很高興能看到有投資者願意做這樣的事情,保留住台中市具有價值的舊房子,祝福他們生意興隆。

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從中山路的綠川橋上往台中火車站望過去,這附近有許多補習班。

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青果合作社所建造的青果合作大樓,過去開過大大百貨公司,也曾經遭遇過祝融的光顧,動員直升機救災,我還送了許多漢堡去慰勞英勇滅火的消防隊員。

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昔日綠川上面的盛通橋,河川上擺了一些裝置藝術品,雖不是大手筆也聊勝於無。

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昔日的中山路上有著美麗的鈴蘭燈,商店林立生意興隆,如今鐵門緊閉閒置空間比比皆是。

首要都市更新目標-綜合大樓

台中市中區舊商圈開始沒落的主因之一,在於綜合大樓火災之後造成的後續影響。綜合大樓興建於1961年,當時是由一群台中市的仕紳集資向市政府購買台中市憲兵隊的駐地,也是日治時期於1923年建造的行啟紀念館,拆除之後改建為八層樓高的商業大樓。由資深建築師謝碧榮先生所設計,是台中市最早期的鋼骨結構商業大樓,當時還沒有完善的建築法規,加上資金不足,便將各樓層的使用權分別出售,當時的買家因為稅金的考量並不想擁有土地所有權,以致埋下日後難以處置的困境。

目前綜合大樓的業主在樓上部分有:遠東百貨公司、林文傑先生、吳福海先生等為持分較多的所有權人,其餘業主人數較為分散,且經過多年的產權繼承之後,擁有權利的業主變成多到不可勝數,光是要調查組織這些業主成立大樓管理委員會,共同來討論決定綜合大樓未來的命運,就是一件很困難的任務。

況且由於歷史的錯誤,樓上的業主大多沒有土地所有權,土地所有權集中在一樓的業主手中,數十年來都是由他們繳納昂貴的土地稅金,每當論及所有業主的權利分配時就會產生爭執。要如何才能設計出大家都能夠接受的處理規則,考驗著大家的智慧與心胸。

胡志強剛當選市長的時候,我曾經到地政事務所調查綜合大樓所有權人的資料,並請當時的工務局長李立德邀請相關單位及業主共同討論解決問題的方案,會中推選吳福海先生擔任綜合大樓管理委員會的臨時主任委員,由他負責將業主們組織起來,結果卻不了了之。當時位於一樓營業的銀王皮鞋張老闆,就提出一些令人頭痛的問題,比如說大樓管理委員會的會員應該具備何種資格?弄得我也不想再多管閒事,只好繼續讓綜合大樓擺爛。

處理綜合大樓有幾種方式:

一、整建:依照現行的建築管理法規,將綜合大樓整建為可以申請營業使用執照的商業大樓,然後由各業主自行營業或整棟出租給承租人使用。不過以目前中區的商業環境,要各業主投入資金將綜合大樓整建的機會微乎其微。

二、拆除重建:經過大樓管理委員會的決議,同意將綜合大樓拆除重建,這是就現有狀況改變成最有利用價值,創造利潤的方法,可以由業主自行投資或結合外來資金共同完成。

三、將土地及建物出售給台中市政府,建築物拆除之後在原地設立活動廣場,使缺乏公共空間的舊市區能夠產生舒緩的區域,提高周遭商業場所的吸引力,再以這個廣場為中心進行其他商業區域的改造。

進行以上三種方法都必須在全體業主同意的情況下才能完成,因此必須先成立綜合大樓管理委員會,再教育各業主之間的共識,協調業主之間各種權利義務的分配方案,最後才有可能完成任務。

2011年12月19日 星期一

都市更新

都市更新(Urban renewal),亦稱為「都市再生」,是指一個都市之內,為早期欠缺規劃或是建築物日久失修而作出全面或部份地區性的重建或整修動作。一般包括整建、重建與維護。

在許多發展歷史相當悠久的城市,都需要都市更新來解決原有市中心功能萎縮的問題。但在實行同時,有時也有反對聲音。

都市的發展有其生命週期,歷史悠久之都市勢必面臨經濟功能與物質功能之衰退,從而衍生出經濟無效率及社會秩序等問題,透過都市更新手段可促進都市土地有計畫之再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益。

都市更新依其目的性可分為三大面向,分別為整建,重建與維護。若依此面向針對都市地區進行更新,則可集中公私部門間有限資源進行有效率之更新。

  1. 重建:指拆除原有建築物,重新建築,同時進行住戶安置及改進區內公共設施,並得變更土地使用性質或使用密度。
  2. 整建:指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備,並改進區內公共設施。
  3. 維護:指加強更新地區內土地使用及建築管理,改進區內公共設施、以保持其良好狀況。

都市進行都市更新後有以下好處:

  • 樓價升值(因市區重建一般是市區重建局和發展商合作,樓宇升值的主要得益者是發展商,而不是居民)
  • 發展成景點,吸引遊客
  • 改善市容
  • 改善街道狹窄情況
  • 改善居住環境

儘管政府多宣傳都市更新可以為社會帶來莫大好處,但實際上政府著眼的是市區重建帶來都市貧民區的遷移、地價提高帶來物業稅的增加、以及都市因為新建築活動帶來就業與經濟活動增加所衍生出來的經濟與政治效益。

但對於社區居民而言,都市更新的結果是破壞當區本土文化以及既有的社會網路,使得原有的社區文化以及生活面臨瓦解,地價提高也強迫許多不願轉換居住環境或是低收入民眾無能力繼續留在原地居住,不啻為對於民眾財產權的剝奪。

理論上,都市更新的核心價值裡都市環境的改善應重於經濟的發展,但現實往往與理想相悖。

更新地區劃定

一、政府辦理

  1. 一般劃定:由政府主管機關就都市之發展狀況、居民意願、原有社經關係及人文特色等,進行調查及評估後劃定更新地區。
  2. 優先劃定:建物老舊或居住環境惡劣,可能妨礙公共運輸或安全者、古蹟或歷史建物等有保存價值者以及基於重大建設之目的者,得優先劃定為更新地區。
  3. 迅行劃定:已發生或為預防天災人禍之發生以及配合重大建設者,得視實際情況,迅行劃為更新地區 。

二.民間辦理

未經政府劃入都市更新之地區,得經當地土地所有權人及合法建物所有權人一定人數及權屬比例以上之同意,自行擬定都市更新事業計畫,申請劃入更新地區。

都市更新的實行

早期台灣的都市更新,多以擴展都市計畫用地的市地重劃方式進行,就地重建的案例較為少見。這類案例有台北市的信義計畫區、柳鄉社區、中華路拓寬,現新北市(原台北縣)的新板橋車站特定專用區、三峽樹林台北大學特定區,台中市的七期重劃區等。然而這類重新開發新市區、而非對老市區進行都市更新的做法,常導致市區發展分散、以及舊有市中心過度沒落(例如台中市的中區),因此近年來政府也開始重視都市更新。

目前台灣的都市更新,是以1998年公布的《都市更新條例》為依據進行的,雖然都市更新條例第一條稱:為促進都市土地有計畫之再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益,特制定本條例。然而台灣政府所主動推動的都市更新在法令公布後的十年之間卻幾乎沒有成功的例子,絕大部份的成功案例是民間部門的更新重建案,除了921地震、331地震後的災後重建案例外,大部份屬於民間的土地整合與開發型式,與整體都市環境改善有關的公共利益之間的關聯性並不高。

﹝摘自維基百科﹞

都市更新建築容積獎勵辦法

內政部88.3.31台內營字第八八七二六五九號函訂定
內政部95.4.20台內營字第0950801769號令修正第四條、第七條條文
內政部97.10.15台內營字第0970807946號令修正
內政部99.2.25台內營字第0990801117號令修正第五條條文

第一條 本辦法依都市更新條例(以下簡稱本條例)第四十四條第三項規定訂定之。

第二條 都市更新事業計畫範圍內未實施容積率管制之建築基地,不適用本條例第四十四條第一項建築容積獎勵規定。

第三條 都市更新事業計畫範圍內之建築基地,另依其他法令規定申請建築容積獎勵時,應先向各該主管機關提出申請。但獎勵重複者,應予扣除。

第四條 本條例第四十四條第一項第二款所定更新後提供社區使用之公益設施,以經主管機關認定者為限。經政府指定額外提供之公益設施,其產權無償登記為公有者,除不計入容積外,並得依下列公式計算獎勵容積,其獎勵額度以法定容積之百分之十五為上限:
捐贈公益設施之獎勵容積=(捐贈公益設施土地成本+興建成本+提供管理維護基金)X一點二倍/(二樓以上更新後平均單價—興建成本—管銷費用)。

第五條 協助開闢或管理維護更新單元內或其周邊公共設施,其產權登記為公有者,或捐贈經費予當地地方政府都市更新基金以推展都市更新業務者,得依下列公式計算獎勵容積,其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限:
協助開闢或管理維護更新單元內或其周邊公共設施之獎勵容積=(協助開闢都市計畫公共設施所需工程費+土地取得費用+拆遷安置經費+管理維護經費)× 一點二倍/(二樓以上更新後平均單價-興建成本-管銷費用);捐贈經費予當地地方政府都市更新基金之獎勵容積=捐贈金額 × 一點二倍/(二樓以上更新後平均單價-興建成本-管銷費用)。
前項土地取得費用,以事業計畫報核日當期之公告現值計算。
第一項協助開闢更新單元內或其周邊公共設施,以容積移轉方式辦理者,依其規定辦理,不適用本條獎勵。

第六條   全部或部分保留、立面保存、原貌重建或其他經各級主管機關認可之方式保存維護更新單元範圍內具歷史性、紀念性、藝術價值之建築物,得依下列公式計算獎勵容積,其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限:
保存維護具歷史性、紀念性、藝術價值之建築物之獎勵容積=保存維護所需經費X一點二倍/(二樓以上更新後平均單價—興建成本—管銷費用)。
前項保存維護更新單元範圍內具歷史性、紀念性、藝術價值之建築物,如以容積移轉方式辦理者,依其規定辦理,不適用本條獎勵。

第七條   更新單元之整體規劃設計對於都市環境品質、無障礙環境、都市景觀、都市防災、都市生態具有正面貢獻,或採智慧型建築設計,其標準高於都市計畫、消防、建築及其他相關法令規定者,得給予容積獎勵,其獎勵額度以法定容積百分之二十為上限。但配合都市發展特殊需要而留設之大面積開放空間、人行步道及騎樓,其容積獎勵額度不在此限。

第八條   建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統,取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估銀級以上者,得給予容積獎勵,其獎勵額度以法定容積百分之十為上限。
前項獎勵經各級主管機關審議通過後,實施者應與地方主管機關簽訂協議書,納入都市更新事業計畫,並自願繳交建築物造價一定比例金額之保證金,保證於使用執照核發後二年內,取得綠建築標章。未依協議取得綠建築標章者,保證金不予歸還,納入當地地方主管機關設立之都市更新基金;依協議取得綠建築標章者,保證金無息退還。
前項保證金,應由實施者提供現金、或等值之無記名政府公債、定期存款單、銀行開立之本行支票繳納或取具在中華民國境內營業之金融機構之書面保證。但書面保證應以該金融機構營業執照登記有保證業務者為限。
實施者提供金融機構之書面保證或辦理質權設定之定期存款單,應加註拋棄行使抵銷權及先訴抗辯權。

第九條   主管機關依本條例第六條或第七條規定優先或迅行劃定之更新地區,自公告日起六年內,實施者申請實施都市更新事業者,得給予容積獎勵,其獎勵額度以法定容積百分之十為上限。
主管機關考量更新單元規模、產權複雜程度,認有延長前項一定時程之必要者,得延長三年,並以一次為限。

第十條   更新單元為一完整計畫街廓或面積達三千平方公尺以上者,得給予容積獎勵,其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限。

第十一條   處理占有他人土地之舊違章建築戶,得給予容積獎勵,其獎勵額度以法定容積百分之二十為上限。但依第六條至第十條獎勵後仍未達第十三條獎勵上限者,始予獎勵。
前項舊違章建築戶之認定,由直轄市、縣(市)主管機關定之。

第十二條   都市更新事業共同負擔由土地及建築物所有權人自行繳納,更新後超過二分之一原土地及建築物所有權人之分配未達最近一次行政院主計處公布之臺閩地區戶口及住宅普查報告各該直轄市、縣(市)平均每戶居住樓地板面積,更新後不增加更新前住宅單元百分之十者,得以各該直轄市、縣(市)平均每戶居住樓地板面積乘以更新後住宅單元後,扣除第四條至第十一條獎勵容積與法定容積之差額計算容積獎勵。

第十三條   依第六條至第十二條規定給予獎勵後之建築容積,及其他為促進都市更新事業之辦理,經地方主管機關報中央主管機關核准給予獎勵之建築容積,不得超過各該建築基地一點五倍之法定容積或各該建築基地零點三倍之法定容積再加其原建築容積。但經各級主管機關依本條例第八條所定程序指定為策略性再開發地區,實施者依第七條、第八條及第十條申請獲准獎勵且更新後集中留設公共開放空間達基地面積百分之五十以上者,其獎勵後之建築容積,不得超過各該建築基地二倍之法定容積或各該建築基地零點五倍之法定容積再加其原建築容積。
前項所稱法定容積,指都市計畫或其法規規定之容積率上限乘土地面積所得之積數。
直轄市、縣(市)主管機關依第一項給予獎勵建築容積時,應考量對地區環境之衝擊及公共設施服務水準之容受度。

第十四條   前條策略性再開發地區,由各級主管機關就下列地區指定之:
一、位於鐵路及捷運場站四百公尺範圍內。
二、位於都會區水岸、港灣周邊適合高度再開發地區者。
三、其他配合重大發展建設需要辦理都市更新,經地方主管機關報中央主管機關核定者。
實施者徵得本條例第二十二條規定之同意比例,更新單元面積達五千平方公尺以上者,得申請各級主管機關依前項規定指定之。

第十五條   第十三條第一項但書規定增加之獎勵,經各級主管機關審議通過後,實施者應與地方主管機關簽訂協議書,納入都市更新事業計畫。協議書應載明增加之建築容積於扣除更新成本後增加之收益,實施者自願以現金捐贈當地地方主管機關設立之都市更新基金,其捐贈比例以百分之四十為上限,由地方主管機關視地區特性訂定。

第十六條   本辦法自發布日施行。

2011年12月18日 星期日

拆除綜合大樓,闢建文化商業廣場

拯救中區沒落的方式?立委候選人林佳龍提出「針灸」良方,保證可以使老市區起死回生。主張政府以獎勵容積辦法收購中區地標的綜合大樓,拆除後闢建為文化商圈廣場。只要此大­樓能單點突破,即能為中區注入商機,風華再現。在場的當地地主何澄祥等都表態讚同,並痛斥中區的殘敗,代表政府的無能,期待讓林佳龍進入國會,協調中央、地方及業主解決。

­林佳龍16日(週五)上午,是在議員黃國書、逢甲大學都市計劃系教授劉曜華、公園里長沈素玉,以及林文傑、何澄祥、吳重正、吳全等十餘位自由商圈業主陪同下,召開記者會表­示,只要他當選立委,他一定可以在四年內解決這佔地 600 坪,業主百餘位,目前形同中區「毒瘤」的綜合大樓問題。

林佳龍主張,政府以容積移轉及獎勵容積兩方式並行,取得綜合大樓面積約 600 坪的商二用地,公有化及拆除建築後,將其打造為迷人的都市廣場,一方面在此增設地標雷射燈光區­、街頭藝人表演空間、戶外商業攤位及大眾運輸場站,另一方面利用人工地盤增設至少 200 個停車位,活化呆滯多年的重要地標區。林佳龍進一步提到,中區再生與活化需要積極的­政府角色,過去十多年來,中央及地方政府面對商業產權複雜的更新問題,只選擇迴避的作法,不但已經嚴重影響台中市中區的再生,對陷在使用權及土地權屬爭議的綜合大樓地主及­使用人,也造成莫大的傷害。

林佳龍願意公開承諾,當選立委後將成立專案小組積極爭取內政部修法解套,一方面促成綜合大樓的商業容積可以順利移轉,確保地主及使用人的權益,並且促成中區第一座迷人的都­市大廣場,讓街頭藝人、藝文活動愛好者及大眾運輸使用者願意在中正、自由廣場駐足消費,激發綜合大樓周邊的原遠東百貨及誠品龍心整建再出發,並結合高架化後的新台中火車站­廣場與成功路的更新再造,找回中區的繁榮與台中人的歷史記憶。

當地重要業主何澄祥表示,中區自由商圈的土地市值已減了一個零,即原本一坪 500 萬元,目前只剩 50 萬元,這是「政府無能」的代表。他自小在自由商圈長大,中區的沒落是台­中人的「最痛」,除籲請讓林佳龍進入國會外,也要成立專屬辦公室,結合所有業主來振興中區。

主持記者會的劉曜華教授,則回述台中的歷史,認為大台中是年輕都會區,整個都會中心的形成始於 1908 年台灣西部鐵路的通車,台中火車站的出現,加上剛興建完成的台中公園,建構了大台中現代化都市的基本骨幹,至今已有百年的歷史,整個都會人口將近­三百萬人,世界排名131。以台中火車站出現的分隔年,在此之前的台中市舊市區早期名稱以東大墩為名,屬於地勢較高的耕作區。1887年清國政府在此興建台灣省城,勾勒了­城門與城牆,也開展了省政府機構的初期建設,包括考棚與衙門等設施。這些遺址至今大多不可考,只留下些許結構物線索與鄉野故事。

台中市舊市區真正的發展要從日本人殖民統治開始啟動,1900 年市區改正計劃創建了棋盤形日本人生活區,殖民統治機構,包括州廳、市役所、金融機構、圖書館、公園、自來水­、寬廣道路、娛樂、商業、酒廠與糖廠等設施分別在20世紀初期在舊市區及周邊現身。最重要的當然就是台中火車站的出現。台中火車站造就了舊市區超過八十年的繁榮,也見證了­舊市區將近二十年的沒落,如今台鐵高架捷運化即將完工,配合社會各界在舊市區興建捷運場站的共識,以台中火車站為核心的舊市區將有機會找到新的春天,如果關鍵性的改變可以­被實踐:綜合大樓變成綜合大廣場。

綜合大樓的難題與解套:獎勵商業容積移轉、闢建地下停車場與戶外展演與商業廣場

第一廣場邊的綜合大樓街廓面積約 0.83 公頃,﹝2大街廓商業區分別為 4140 平方公尺、4190平方公尺﹞,加上計畫道路面積 495 平方公尺,總面積約 0.88 公頃﹝與隔壁市25第一廣場面積相當﹞,整個街廓可開發之商業樓地板面積約 26467 平方公尺。如以商業區每平方公尺10 萬元計算,整個商業街廓土地價值約 26.5 億元。綜合大樓­街廓與第一市場曾經是台中人歷史記憶的場所,包括1923年日本昭和太子行啟紀念館﹝1961年改建為綜合大樓﹞、戰後的台中戲院與成功戲院等設施,是無數台中人的甜蜜懷­念場所。

三立新聞:中區閒置大樓林立 影響台中經濟發展

人員準備工作

2011/12/17, 下午四時,約了前南投縣政府都市計畫課長邱清圳先生到家中會談,我希望他可以擔任台中市中區再發展研究及推廣中心辦事處的壓陣角色,他過來了解一下究竟我說的是些甚麼事情。

有些事情很難用三言兩語說得清楚,邱清圳先生是我在逢甲大學都市計劃研究所的同班同學,從前在一起都是吃喝玩樂言不及義,沒有想到這次竟然可以邀他共同來進行台中市中區舊商圈民間的都市更新計畫。很慶幸的是他在南投縣政府的工作期間,曾經主動進行多項的都市更新計劃,對於整個工作流程的經驗非常豐富,也充分了解這項工作的艱難度及重要環節。

我將整個工作計劃的過程簡要的說明一遍,他提出幾個重點問題問我該如何處置?我將各個詳細思考過的解決方案回答出來,最後終於獲得專家的認同,雖然困難度很高,但是如果能夠堅持做下去,這是唯一能夠真正解決中區舊市區沒落蕭條的方案。

所謂的壓陣角色,就是在辦事處擔任回答居民提問的各種疑難雜症及宣導該如何進行的合作方案,以邱清圳先生過去的工作經驗和他擅於與人相處溝通的能力,有他能夠來幫忙會使事情更加順利推動。

整體經濟發展目標

前天在成功路141號勘查辦事處地點的時候,我們站在門口聊天,對面有一位穿著整齊的中年人忽然看著我們迎面而來,我以為他想要知道我們站在這裡要討論些什麼事情?結果他竟然是開口向我們要一點錢去吃飯。

這個突如其來的要求讓我的內心產生悸動,除了他之外,我也曾經遇過陌生人走過來伸手向我要一根香菸抽。這個社會現象的演變讓我覺得應該深思探討,我除了擔心市中心舊商圈的衰退沒落問題,我也擔心這個看似富裕的社會,因為貧富不均而使得弱勢族群更加沒有依靠。過去政府在經濟發展的策略方面都有長期的發展計劃,每五年一期朝向整體發展目標前進,因此人人都知道應該如何努力配合,使得台灣創造出經濟發展的奇蹟。

不知道從什麼時候開始,我們的國家好像迷失了方向,提不出長治久安的遠大目標,政治人物為了討好民心爭取選票,老是在小地方爭執不休,財務負擔越來越沉重,失業率高居不下,大家都擔心債留子孫,年青人畢業之後很難找到學有專長的工作。企業經營的獲利能力無法大幅成長,民間工作人員的薪資只能保持舊有的水準,而物價卻隨著原物料價格提升越來越高,人們買不起房子、養不起孩子,平均國民所得停滯不前,遠落在別的國家之後。我希望國家的統治者不要老是政治惡鬥,應該坐下來好好的思考應該如何才能治理這個國家。

2011年12月17日 星期六

日治時期的台中

國家圖書館印行映象台灣系列書籍第三冊為「日治時期的台中」,出版於2009年4月,書中收集許多日治時期做成明信片的照片。當我看完這本畫冊的時候,心中有許多感概,因為我從出生到長大就是生活在這些建築物的周遭,往事有太多可以回憶的地方,如今過了六十個年頭又要開始整頓這個被破壞的地區,真是情何以堪。

這本畫冊讓我深深的體會到為什麼老一輩的台灣人會那麼懷念日本人統治的時代,為什麼對國民黨政府有很多的不滿。台灣是實行三民主義的地方,所謂三民就是移民、殖民、難民,這三種人民的特質造就了台灣的文化。明清時期的漢人從中國大陸移民到台灣開墾,卻不准女人跟著移民,因此來台的羅漢腳只好與台灣的平埔族通婚,又希望死後能將屍骨運回唐山安葬,產生死後必須撿骨安葬的風俗習慣。

甲午戰爭之後日本人統治台灣,台灣人成為日本政府的殖民,必須順從命令成為二等國民。日本人的教育及社會制度水準遠超過中國許多,而日本政府對他們所擁有的第一個殖民地也很用心有長久計畫的經營,從他們的都市發展規劃及各種建築物的興建,就可以看出雄心壯志。如果不是發生第二次世界大戰讓日本人戰敗投降歸還台灣給原屬國,台灣的各項基本建設不知道要進步到何種程度?

國民政府從大陸播遷到台灣,幾百萬內戰失敗逃難的軍民突然來到台灣這個寶島,其中固然有優秀的知識份子,但是絕大多數都是缺乏教育的軍人及眷屬,卻以征服者的身分出現在台灣。一時之間要安頓這麼多高級難民,在心態上又沒有長期定居的打算,於是在台灣各地出現了許多臨時性的建築物及新村,嚴重破壞日本人原本有系統的良好規劃制度,糟糕的是這些難民最後發現他們回不了故鄉,必須在此落葉生根尋找生存之道。於是台灣出現各種怪現象及亂七八糟的文化,演變至今還是無法找出最好的管理制度。

台中市的歷史也才只有一百年左右,市中心繁榮的舊商圈轉眼之間就變得殘敗不堪,究其原因都要歸屬於人為疏失、能力不足、缺乏遠見及私心作祟,只有等待從頭收拾舊山河,才有機會恢復榮景。

台中火車站

1907年左右建造完成的台中車站,為混合日本風格與文藝復興風格的紅磚建築。我們的家在中正路繼光街口,每當父親要搭火車到外地出差,母親就會帶著家人走路到車站送父親搭車出門。進車站不搭車要買月台票。

綠川

日治時期中山路盛通橋的綠川,光復之後兩旁蓋滿了違章建築,屋腳以木頭支撐在河床上面,吃喝拉撒全部都往下丟,小時候常到這些賣大陸小吃的麵店吃水餃及酸辣湯,每次都以三十粒起跳。

柳川

柳川以兩岸密佈的垂柳聞名,越戰時期兩旁的違章建築專賣美軍的個人裝備,那些裝備都是來台度假的美軍拿來交換零用金給的。我買過長筒皮鞋、陸戰隊單人帳篷、睡袋、防毒面具袋、軍用便帽等等。

台中州廳

台中州廳,我每次走路到忠孝國校上學都要經過這裡,大門口前的水池大概與歷任市長的命理風水有關,在我的記憶當中不知道已經被修改過多少次。

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行啟紀念館是為了紀念昭和天皇裕仁尚為太子時,於1923年4月視察台灣時建造的,其地點在中正路自由路口。1954年我家搬到對面測候所改建的東海大樓得街角麵包店。光復之後行啟紀念館成為台中憲兵隊的駐防地,門口有二位憲兵站崗,若是有阿兵哥到麵包店裡不守規矩,只要向對面大聲打招呼,憲兵就會過來抓違紀的阿兵哥。照片當中的左側就是成功戲院,後來改建為遠東百貨公司,而憲兵隊於1961年改建為綜合大樓盛極一時。這棟建築物非常堅固,光是要用大鐵球拆除就要花很大的氣力。

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憲兵隊進駐行啟紀念館之後,憲兵每天早上六點都會在屋頂集合舉行升旗典禮,我在三樓的房間剛好面對著憲兵隊的屋頂,因此不用擔心每天早上會睡過頭。這張照片的右側是台中戲院,當年上演梁山伯與祝英台的時候,排隊看電影的人潮排到左邊的人行道上來。

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左邊依序為中正路上的台中戲院、吉本商店、第一市場,我出生在對面繼光街口的糕餅店,小時候這些建築物的景象依然歷歷在目。我常跑到戲院看免費的電影,收票的小姐就抓住我,要我回家拿麵包給她吃,我就從旁邊窗口鑽過欄杆溜進去。

吉本商店是台中市最早的百貨店,有一次一部違紀的裝甲車從中正路橫衝直撞開往車站方向,撞歪我家門口的碉堡,又撞斷吉本商店騎樓的木柱,轟隆巨響把大家嚇得要命。那個時期走在街上最怕的就是碰上軍方不講理的十輪大卡車,被撞到了可是無處申冤。

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從前的中山路都是日本人開設的商店,路旁有台中市特有的鈴蘭造型街燈,這種在亞熱帶地區能夠遮風避雨的騎樓商店街,是台中市區最早期具有代表性的建築,但願日後能夠興建同樣造型的復古街頭意象保存在市區內。

彰化銀行

彰化銀行也在我家的對面,其內部的壯觀宏偉美麗在台中實屬少見,每個人都應該進去參觀,好好的品味一下。

憤怒鳥聯盟

台中市中區再發展研究及推廣中心的辦事處成立之後,首要的工作之一就是建立起中區居民的組織系統,運用團體的力量對抗中區舊商圈的衰敗以及無能的官僚作風,進而除舊佈新建設一處繁榮的新商圈。

為了能夠團結居民及號召熱心人士共同投入這項偉大的工程,我們需要一個響亮的名稱及代表性的圖樣,我想到用「憤怒鳥聯盟」當名稱及網路上最受歡迎的電玩遊戲圖樣當組織識別標章。

憤怒鳥遊戲﹝Angry Birds﹞的故事相當有趣,為了報復偷走鳥蛋的肥豬們,憤怒鳥以自己的身體為武器,彷彿砲彈一樣去攻擊肥豬們的堡壘。看著憤怒的紅色小鳥,奮不顧身的往綠色的肥豬的堡壘砸去,那種奇妙的感覺還真是令人感到很歡樂。

中區的居民眼看著商圈過去的榮景消失,卻得不到政府的照顧,只好讓這群憤怒的居民有如憤怒鳥一般攻擊肥豬們的堡壘,靠自己的力量來捍衛本身的權益。

於是成立了「憤怒鳥聯盟」看這群憤怒鳥們能幹出怎麼樣偉大的事情出來。

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「憤怒鳥聯盟」識別標章。

2011年12月16日 星期五

尋訪辦事處設置地點

2011/12/16,離開綜合大樓之後,一群人前往成功路 141 號觀察公園里里長沈素玉所介紹的店面,隨行的有公園里的二位鄰長及劉曜華、楊青霖、楊進興、張育瑞等人。房東太太是街坊鄰居,父母親的舊識,大家見面都非常的親切。經告知想要租房子當辦事處做公益,研究及推廣台中市中區再發展的各種問題,請考慮以最優惠的房租支出協助這項工作。

劉曜華老師以電話預約林佳龍競選總部的辦公設備,等大選結束之後就可以接收部份的辦公室設備以節省開銷,這真是最好的消息。

預定租用的店面有超過三層樓的使用空間,裡面保持得非常整潔不必再大費周章的去打掃整理,樓上的空間當會議室或教室都很理想,真的是很好的地方,如果能順利租下來,等大選完畢就可以正式開張了。

初期預定由楊青霖先生擔任辦事處的駐點工作人員,邀請由南投縣政府都市計畫課課長退休的逢甲都計研究所同學邱清圳先生幫忙壓陣,找來學校有興趣的學生擔任義工。從台中市政府都發局退下來自行開工程顧問公司的楊進興先生,他曾經和我執行過城鄉風貌計畫成立台灣大道大台中旅遊服務中心,他也願意加入這個團隊貢獻所能,讓我感覺得道多助十分順利。

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拉下鐵門沒有營業的商店,就是辦事處的預定地。

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右邊是正在攻讀博士班的張育瑞,他在逢甲碩士班的時候就參加中台灣競爭力學會,如今可以歸隊了。

林佳龍看到中區的廢墟大樓

2011/12/16上午十時,中區中正路及自由路口的綜合大樓前面聚集了一群人,這是立法委員候選人林佳龍通知大家, 他要在此處召開記者會,他看到了中區的沒落肇因於綜合大樓廢置了十多年,影響到周邊商圈隨之黯然無光,政府卻完全無能為力想不出辦法來解決這個棘手的問題。

固然綜合大樓是屬於民間私人的產權,政府在理論上不能夠介入干預,但是私人產權的問題嚴重影響到整體都市的發展,而且問題的癥結又牽涉到法令的不周詳,以致困難重重懸而未決,政府責無旁貸的要出面設法解決,否則日積月累所造成的民怨,總有一天會爆發成憤怒的衝突。

林佳龍自從上次市長選舉失利之後,毅然將住家遷移到台中做長期的觀察與經營,經過將近十年的努力深入了解民間疾苦,決定參選區域立法委員,利用立法委員的權責從修改法規開始,從根本的源頭找尋解決問題的方法,因此他希望民眾能夠用選票讓他能夠當選立法委員,再和地方人士合作共同為地區的發展努力。

今天前來的地方人是很多,除了市議員黃國書之外,逢甲大學的劉曜華老師提供許多數據與資料給林佳龍能夠更了解狀況。公園里里長沈素玉、自由路商圈委員會的成員吳重正、何澄島、吳全等重要人士也到現場,更難得的是綜合大樓大業主之一的林文傑先生也特別趕來聆聽林佳龍所提出的解決方案。

不管大家的想法與建議為何,唯有將想法化為實際的做法才能夠成功,今天聚會的目的還是要有人在立法院關心中區居民的生活問題才有可能完成願望。

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記者們在自由路的太陽廣場準備採訪林佳龍。

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劉曜華老師擔任引言人。

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林佳龍發表他的看法。

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黃國書議員關心這個議題。

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自由路商圈管理委員會的成員過來了解狀況。

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綜合大樓的業主之一林文傑也特別趕來。

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記者會後與商圈成員的小型座談會。

拯救台中市中區沒落 台灣立委候選人林​佳龍提良方

By 區域中心台灣英文新聞 記者

為拯救台中市中區沒落,民進黨立委候選人林佳龍提出「針灸」良方,保證可以使老市區起死回生。他主張政府以獎勵容積辦法收購中區地標的綜合大樓,拆除後闢建為文化商圈廣場。只要此大樓能單點突破,即能為中區注入商機,風華再現。

林佳龍16日上午,是在市議員黃國書、逢甲大學都市計劃系教授劉曜華、公園里長沈素玉,以及林文傑、何澄祥、吳重正、吳全等十餘位自由商圈業主陪同下,召開記者會表示,只要他當選立委,他一定可以在四年內解決這佔地600坪,業主百餘位,目前形同中區「毒瘤」的綜合大樓問題。

林佳龍主張,政府以容積移轉及獎勵容積兩方式並行,取得綜合大樓面積約600坪的商二用地,公有化及拆除建築後,將其打造為迷人的都市廣場,一方面在此增設地標雷射燈光區、街頭藝人表演空間、戶外商業攤位及大眾運輸場站,另一方面利用人工地盤增設至少200個停車位,活化呆滯多年的重要地標區。

林佳龍進一步提到,中區再生與活化需要政府扮演積極角色,過去十多年來,中央及地方政府面對商業產權複雜的更新問題,只選擇迴避的作法,不但已經嚴重影響台中市中區的再生,對陷在使用權及土地權屬爭議的綜合大樓地主及使用人,也造成莫大的傷害。

林佳龍願意公開承諾,當選立委後將成立專案小組積極爭取內政部修法解套,一方面促成綜合大樓的商業容積可以順利移轉,確保地主及使用人的權益,並且促成中區第一座迷人的都市大廣場,讓街頭藝人、藝文活動愛好者及大眾運輸使用者願意在中正、自由廣場駐足消費,激發綜合大樓周邊的原遠東百貨及誠品龍心整建再出發,並結合高架化後的新台中火車站廣場與成功路的更新再造,找回中區的繁榮與台中人的歷史記憶。2011/12/16

2011年12月15日 星期四

建築風格群聚

今夜我突發異想,如果我們能夠改造台中市中區舊商圈的建築物,那麼我建議在不同的區域建造世界各地不同風格設計的代表性建築物,使中區變成各種建築風格群聚的商業區。這樣不僅可以成為國際之間的話題,同時也會吸引許多好奇的人士前來參觀,別的不說,光是各校建築系的學生就必須到這裡研究比較各種不同建築風格的差異。

我們不一定要完全仿效知名的建築物型態,但是可以透過現代化的建築設計手法,強調該棟建築物的外觀及裝飾特色,再加以夜間的燈光照明計畫,整個區域就會變成有如建築博物館群一般,我相信這樣的結果一定會讓台中市的知名度大增。

在這個特定區裡面透過投資獎勵都市更新條例的建築物規定當中,必須在提供的各種建築風格資料當中選擇一種風格去做建築設計而不得重複。世界各國的都市有許多地方也有這種不同風格建築的自由表現,但是並沒有透過整體都市發展計劃使各建築物發揮相互呼應效果的規劃出現。賭城拉斯維加斯是個吸引人前往觀光旅遊的地方,該地有許多賭場飯店就採用世界知名建築風格的樣式興建,如威尼斯、金字塔、巴黎鐵塔等具有特色的飯店。

2011年12月14日 星期三

台中市中區有什麼值得觀光的?

對於一位生長在台中市中區的原住民而言,每當有外地的親友問及,台中有甚麼好玩的地方?我都會想了半天無言以對。過去在台灣經濟還沒有非常發達的時期,中區的電影院及綜合大樓裡面的遊樂設施,就可以吸引中部五縣市的民眾,全部聚集到這裡來玩。如今風華盡逝年老色衰,市中心繁榮的商業區竟然快要成為貧民窟,到處都是一棟棟廢墟大樓以及關閉的商店。如果將它做成負面的教材,這麼一段都市的滄桑史或許可以吸引一些具有同情心的觀光客前來一探究竟為何會如此?

如果我們要重新打造台中市中區舊商圈,一開始就要考慮到改造之後的環境吸引力因素,中區舊商圈不是沒有吸引力,而是過去的財大氣粗讓人忽略在這方面的經營,商圈的居民各自為政缺乏組織的規劃及領導,縱然有許多值得提出來宣楊的特色,卻因為不受重視,沒有整體的觀光策略及作為,只好任其倍受冷落。

如今機會來臨可以振作起來,在這歷史台中的區域有新舊合一的各種環節,讓我們將它串連起來,規劃出走一圈就可以體會出在地特色的觀光路線,將來就會有機會看到觀光客拿著導覽地圖到處穿梭的景象。

2011年12月13日 星期二

台中市中區旅遊服務中心

從前經過一番努力在中正路興中停車場建造了「台灣大道大台中旅遊服務中心」,希望能夠開始推動台中市的觀光旅遊業,沒有想到事與願違,竟然沒有人懂得這是什麼東西?最後落得招牌被拆掉的後果。

「台中市中區再發展研究及推廣中心」,即將在中區找個據點設立辦事處,趁這個機會可以順便成立「台中市中區旅遊服務中心」從中區的旅遊服務工作開始做起。

所謂「旅遊服務中心」最基本的概念就是提供旅遊者所需要的資訊,因此要建立起龐大而詳細的資料庫,經過分類整理之後轉變成容易找尋又看得懂的資訊,讓上門尋求協助的外地人很快的獲得滿意的結果。

舉例而言,一位自助旅行者來到台中,想要找一家可以落腳住宿的旅館,他可以在服務中心的電腦上面尋找有關台中市各處旅館的資訊,裡面會有各種等級旅館的位置及介紹,旅館設施及住宿價格的比較,可以透過電腦直接登記住宿,或是向旅遊服務中心購買住宿券享受優惠的價格。

如果想知道台中名產太陽餅及鳳梨酥的銷售地點,每一家產品的特色及價格,除了可以在電腦裡面找到各種資訊之外,服務中心也會提供各家糕餅店的簡介,甚至經過服務人員的口頭介紹,拿著優惠券前往心目中最喜愛的糕餅店去購買台中名產。

旅遊服務中心能夠做的事情很多,也代表著一個都市的門面,進行最容易的國民外交工作,為什麼不認真的去經營這方面的工作呢?

這次台中市中區要進行建立在地資源地圖的調查工作,剛好符合旅遊服務中心所需要的資訊建檔,就讓它一起建構起來吧!

銅鑄都市模型

今年去過克羅埃西亞旅遊之後,看到斯普利特﹝Split﹞有個銅鑄的古城模型,可以讓觀光客更了解整個城區的模樣,我覺得這是很值得借鏡的地方。同樣的在科卡﹝Krka﹞國家公園瀑布區,也看到一個金屬製作的地形模型,有盲人專用的點字說明,表示正常人可以看見眼前的美景,也讓盲人可以經過觸覺去感受這個環境的狀況,這種體貼的設計讓我十分感動。

我想到我們正在規劃台中市中區舊商圈的改造計劃,將來如果能夠如願完成,整個市中心區的景觀將有極大的變化。或許我們應該在中華民國一百年的時刻,先建造一個二公尺平方大小的銅鑄舊市區建築模型,一方面宣示我們有決心要改造這個舊環境。二方面讓歷史的的痕跡可以留下記錄,將來可以形成對照。三方面讓將來的觀光客可以根據模型去了解整個市區的架構。只要大家都有共識,我們可以建議市政府進行這項工作。

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科卡﹝Krka﹞國家公園瀑布區,盲人專用的點字說明金屬地形模型。

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斯普利特﹝Split﹞有個銅鑄的古城模型。

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重點地標建築物被遊客摸得發亮。

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古城的北門外有一個Gregory of Nin主教的大型塑像及教堂表現在模型上。

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模型注重在意象表現,不一定要表現得很細微。

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實際的景觀。

中區大廣場、大翻轉、新未來

這是逢甲大學都計所劉曜華老師所操刀的文章,綜合大樓成為台中市中區大樓廢墟是商業區主要沒落的原因,多年來沒有人能夠解決這個問題。

這次因為總統大選及立法委員的選舉,候選人林佳龍為爭取選票,注意到了這個問題,承諾在當選立委之後,將成立專案小組積極爭取內政部修法解套。有些問題是需要修正中央法規,地方政府才能夠依法辦事,如果立法委員真的能夠真的將注意力用在這些實際的民生問題,未嘗不是一項進步。

中區大廣場、大翻轉、新未來

大台中是年輕都會區,整個都會中心的形成始於 1908 年台灣西部鐵路的通車,台中火車站的出現,加上剛興建完成的台中公園,建構了大台中現代化都市的基本骨幹,至今已有百年的歷史,整個都會人口將近三百萬人,世界排名131。

以台中火車站出現的分隔年,在此之前的台中市舊市區早期名稱以東大墩為名,屬於地勢較高的耕作區。1887 年清國政府在此興建台灣省城,勾勒了城門與城牆,也開展了省政府機構的初期建設,包括考棚與衙門等設施。這些遺址至今大多不可考,只留下些許結構物線索與鄉野故事。

台中市舊市區真正的發展要從日本人殖民統治開始啟動,1900 年市區改正計劃創建了棋盤形日本人生活區,殖民統治機構,包括州廳、市役所、金融機構、圖書館、公園、自來水、寬廣道路、娛樂、商業、酒廠與糖廠等設施分別在 20 世紀初期在舊市區及周邊現身。最重要的當然就是台中火車站的出現。

台中火車站造就了舊市區超過八十年的繁榮,也見證了舊市區將近二十年的沒落,如今台鐵高架捷運化即將完工,配合社會各界在舊市區興建捷運場站的共識,以台中火車站為核心的舊市區將有機會找到新的春天,如果關鍵性的改變可以被實踐:綜合大樓變成綜合大廣場。

綜合大樓的難題與解套:獎勵商業容積移轉、闢建地下停車場與戶外展演與商業廣場

第一廣場邊的綜合大樓街廓面積約 0.83 公頃,﹝二大街廓商業區分別為 4140 平方公尺、4190 平方公尺﹞,加上計畫道路面積 495 平方公尺,總面積約 0.88 公頃﹝與隔壁市25 第一廣場面積相當﹞,整個街廓可開發之商業樓地板面積約 26467 平方公尺。如以商業區每平方公尺10 萬元計算,整個商業街廓土地價值約 26.5 億元。

綜合大樓街廓與第一市場曾經是台中人歷史記憶的場所,包括 1923 年日本昭和太子行啟紀念館﹝1961 年改建為綜合大樓﹞、戰後的台中戲院與成功戲院等設施,是無數台中人的甜蜜懷念場所。

立委候選人林佳龍表示,舊市區活化再生欠缺的就是大格局視野與執行魄力,他個人強烈建議政府部門積極介入使用產權複雜的綜合大樓再開發,並且透過修法增加其容積率,提高綜合大樓地主及權益關係人參與更新重建的誘因。

林佳龍初步構想,以容積移轉及獎勵容積兩方式並行取得綜合大樓面積約 600 坪的商二用地,公有化及拆除建築後,將其打造為迷人的都市廣場,一方面在此增設地標雷射燈光區、街頭藝人表演空間、戶外商業攤位及大眾運輸場站,另一方面利用人工地盤增設至少 200 個停車位,活化呆滯多年的重要地標區。

林佳龍表示,中區再生與活化需要積極的政府角色,過去十多年來,中央及地方政府面對商業產權複雜的更新問題,只選擇迴避的作法,不但已經嚴重影響台中市中區的再生,對陷在使用權及土地權屬爭議的綜合大樓地主及使用人,也造成莫大的傷害。

林佳龍願意公開承諾,當選立委後將成立專案小組積極爭取內政部修法解套,一方面促成綜合大樓的商業容積可以順利移轉,確保地主及使用人的權益,並且促成中區第一座迷人的都市大廣場,讓街頭藝人、藝文活動愛好者及大眾運輸使用者願意在中正、自由廣場駐足消費,並且激發綜合大樓周邊的遠東百貨及誠品龍心整建再出發,並結合高架化後的新台中火車站廣場與成功路的更新再造,找回中區的繁榮與台中人的歷史記憶。

中區綜合大樓商業街廓面積表

使用分區別

面積(M2

容積率

樓地板面積(M2

商一(1)

1,020

280%

2,856

商一(2)

2,820

280%

7,896

商二(1)(含綜合大樓、遠東百貨及部分低樓層店面)

3,170

350%

11,095

商二(2)

1,320

350%

4,620

道路

495

   

小計

8,825

26,467

 

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綜合大樓所在的商二分區(自由路、中正路)

2011年12月8日 星期四

學術團隊任務分配

在學術團隊組織構想當中,任務分配的重點區分如下:

一、規劃特定區都市更新條例及投資獎勵辦法。

二、中區在地資源調查,建立資源地圖檢討分析現況及未來之佈局。

三、中區再發展之現代建築景觀規劃及互動之關係,與環境影響因素之檢討。

四、第三次交通變革因應對策之檢討。

五、歷史台中文史資料及河川之撰述及出版計畫。

六、中區各項慶典活動整合推廣計劃。

七、不動產證券化在中區套用之規劃。

八、舉辦大專院校各項創意設計比賽。

當各項工作計劃進行至某種程度時,舉辦大型研討會發表成果及進度。

百億救中區?

台中市府打出百億救中區,有新創舉!計畫收購兩條舊街,展開「拉皮接骨」整型回春計畫,由市府經營茶餐廳、特色商店,市長胡志強說「有人潮就會帶來錢潮,還怕其他商家不來?!」以後升格成立台中銀行,考慮以貸款支持想在中區開店的業者,振興中區商機。

商圈轉移後,以前曾是台中市黃金地段的中區,中正路、自由路、繼光街的商店,張貼出租、代售紅紙條,不少店家關門大吉,更有老舊建築,不堪歲月摧殘,成為危險建築。

盼遠百舊址降租金活絡商圈

自從議長張宏年提出「百億救中區」計畫,市府也展開為中區打強心針方案,其中風光一時的遠東百貨舊址,遭遇三次祝融之災,閒置數年,終於有人想承租利用,只是未獲遠東集團答應。

胡志強獲悉後,主動寫信給遠東集團董事長徐旭東,去年寫第一封信沒有回音,最近他又寫第二封信,希望遠東大樓能降租金,活絡中區商業活動。

市府投入百億資金,又要大手筆收購中區一到二條舊街的創舉,胡志強說,老舊建物有的還保有日據時代建築特色,是文化城珍貴資產,只要進行「拉皮、接骨」手術,讓有巴洛克風格、文藝復興特色的建物重新回春,變成最有情調的商店街。

從點擴大到線重拾市區榮景

胡志強表示,如果能把整條養蚊子的舊街買下來,或收購閒置大樓,不管拆除後成為廣場,或對老舊建物拉皮整型,就能讓中區從一個點擴大為線,成為繁榮的新契機。

市議員李中說,中區無法拯救起來,是因土地公告現值比市價高,降低建商投資開發意願,縣市合併後,院轄市可以自訂都市計畫法,如能將中區容積率移轉到其他十四個單元,就能成為業者投資中區的最大誘因。

經發處長朱惠蘭表示,台中縣市合併後,市府會評估成立市銀行的可行性,在不賠錢、不抵觸中央母法的前題下,研擬讓想來中區開店的業者,獲得貸款支持。

【2009-09-10中國時報盧金足/台中報導】

「百億救中區」計畫曾經是一場美夢,原來是政治做秀的一場騙局,並沒有實際的後續作業,如果要依賴政府主動幫中區舊商圈解決問題,恐怕是緣木求魚等到海枯石爛還是沒有結果,我們還是發揮自己的力量拯救自己吧!

不動產證券化

不動產證券化條例中,其主要內容包括「不動產投資信託」及「不動產資產信託」,前者是由受託機構發行不動產投資信託受益證券,向投資大眾募集資金,用來投資不動產、相關權利或其他經核准的投資標的;後者則是由委託人將所持有的不動產或權利受託於信託機構,由其發行受益證券給予投資人。條例中並規定,不動產證券化以土地為信託財產,因此土地的地價稅以受託機構為納稅義務人,所應繳納的稅費可適用土地稅法累進稅率計算。

不動產投資信託

不動產投資信託(又稱房地產投資信託、地產信託,﹝REIT, Real Estate Investment Trust﹞,是一種類似封閉式共同基金,但投資標的物為不動產的投資工具。不動產投資信託由美國國會於1960年創造,主要是藉由不動產的證券化及許多投資人的資金集資,使沒有龐大資本的一般投資人也能以較低門檻參與不動產市場,獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的獲利。同時投資人又不需要實質持有不動產標的,並可在證券市場交易,因此市場流通性優於不動產。

不動產投資信託的特點是信託主要收入來自租金,因此收益較為穩定,而信託亦必須將未來絕大部分的盈餘用作派息。正因如此,不動產投資信託的派息率遠高於市面一般股票。

據一般觀察,不動產投資信託的風險與報酬約居於股票與公債之間。不動產投資信託同時投資多項不動產標的,可分散風險。而另一方面由於其不動產的特性,也使得不動產投資信託在對抗通貨膨脹時特別有利。

投資不動產投資信託時,應留意景氣及區位等因素將影響空置率的高低、經營者的經營管理策略及是否善盡管理責任、承租戶是否正常繳納租金,以判斷收益分配及REITs 淨值及股價是否將受到影響。並觀察歷史成交股價,以較低持有成本獲取較高年化利率。

2011年12月7日 星期三

招兵買馬

今日到台中新市政中心閒逛的時候,到一樓的服務中心量血壓,剛好遇見從衛生局退休的老友郭先生,他閒來沒事就在當義工回饋社會。我說我正在忙著準備拯救中區舊商圈的事情,他一聽就立刻回應中區的問題是停車場太少,於是我就簡單的向他說明中區的問題不是單一事件而已,我們必須就整體的考量設法徹底的解決問題,比如說中區的業主都是有錢人居多,他們擁有中區的房地產卻住在別處或移民海外,店面能夠出租就出租,租不出去就關門擺著,個人擁有的小店面既不願意花錢投資整修,又沒有能力做大規模的改變,於是就任其荒廢等待太陽從西邊出來。

要解決這樣的問題,我們必須先將商圈的居民組織起來,讓他們知道唯有大刀闊斧的改變現狀,才能夠將自己的資產發揮更大的效益,例如說成立物業管理機構,設法使不動產證券化,每個人都可以選擇對自己最有利的方式處理本身的資產,否則就只有繼續擺爛一途。我又根據郭先生的專業,提到環境改變的概念,我們要規劃未來的新環境,不只是噪音及人口密度的問題,還要有良好的公共設施及退縮保留活動空間充滿植栽綠地的建築,至於停車位不足的問題可以一併在新建築物設計的時候增加停車場空間就可以解決。郭先生聽完緊握著我的手要我趕快進行。

中午等張壯熙先生開完選舉委員會之後,一起走路到隔壁順天建設營造的現代化辦公大樓,拜會聚合發建設公司的董事長陳世坤及總經理祁興國,到惠中二街的四季彩日本料裡用餐,這是台中市最高檔的日本料理店之一,聚合發建設公司新蓋的大樓就在對面。

利用機會將我的構想說明,希望爭取更多企業界的支持力量,將來中區舊商圈的土地需要更新的時候,會有更多的土地開發建設公司投入。總經理祁興國先生對我的說法產生一些興趣,他說要請公司的建築師在閒餘時間先畫出一些建築概念圖出來。在開車送張壯熙先生前往高鐵車站的時候,他表示雖然我們原本要單獨會談相關的問題,但是他從我們大家在一起的時候,已經知道我的想法以及行動的方案,將來我們就朝著這個方向一起努力,設法完成這項偉大的工程計劃。

Wish is Power

交女朋友的時候常說:「Your wish is my order. 」這句話來博得女友的歡心。

如今台中市中區舊商圈已經衰退到谷底,過去繁榮的光環變成黯淡無光,多年來眾人想盡辦法力圖振作卻顯得束手無策,因為大部分的人都是見樹不見林,只能提出局部的改善方法,同時把責任全部都推給政府,一昧的要求政府要有所作為拯救中區,事實上若是沒有全面性的整體改造計劃,光是頭痛醫頭腳痛醫腳,絕對沒有辦法恢復全身的健康狀況。

讓中區舊商圈不要再繼續衰退下去,想辦法讓中區恢復昔日的榮景是大家的願望,將這些願望化成集體的力量共同進行團隊合作,才有可能創造奇蹟改變現況。

「Wish is Power 」要讓大家知道團結才有力量,願望才能達成,如果能夠發揮共同的力量,任何問題及困難都能夠解決及克服。

2011年12月6日 星期二

商圈再發展的黑白棋理論

台中市中區商圈是一處棋盤式的舊市區,馬路規劃有如下圍棋的棋盤一樣,上面的建築物有如圍棋使用的黑白棋子。中區的沒落從百貨公司外移開始,尤其是綜合大樓經過兩次的火災使得元氣大傷,唇齒相依的遠東百貨公司經不起區外新建大型百貨公司的競爭而宣告停止營業,號稱地王的中正路與自由路口聳立著一棟無法營業的廢墟大樓,中區下了一著影響重大的黑色棋子,使得其他的百貨公司也陸續的關門大吉,這些黑色棋子的效應逐漸的佈滿了整個市區,白色棋子所佔領的地盤越來越萎縮,眼看即將一敗塗地。

台中市中區再發展研究及推廣中心成立的目的,就是要研究及規劃讓強大的白色棋子回到中區的棋盤上面,讓黑色的棋子消失無蹤。這種黑白棋的理論非常有趣,因為就像下圍棋一樣要講究方法及戰略,選擇正確的幾個位置擺好白色棋子圍堵黑色棋子,黑色棋子會受到白色棋子的影響而轉變顏色,整個局勢才會翻轉過來。

當然理論說起來可行,但是實際的作戰可沒有那麼容易,需要一大群有智慧的聰明人共同努力規劃推廣,將所有的阻力降到最低,所有的助力發揮到最大的效果,這樣才能造就最偉大的都市變更工程。

2011年12月3日 星期六

商圈發展參考案例

信義計畫區位於台灣台北市,行政區劃屬於台北市信義區。自1980年代開始進行開發,目前已經發展為台北首要的中心商務區(CBD),台北101、台北市政府、台北世界貿易中心等重要設施皆位於區內,且區內亦匯集眾多購物百貨、星級飯店、群聚的豪宅及企業總部,成為台北市最為國際化的高檔地段。今日該區內之商業區域又常被稱為信義商圈,並由於發達的金融商業及企業總部林立,而有台北曼哈頓的別稱。

信義計畫區的歷史,其發展起於1976年,台北市政府變更國父紀念館以東地區為特定專用區,目標為設新市政中心及次商業中心以引導都市均衡發展,疏解西區(台北車站、西門町一帶商圈)的商業擁擠並增進東區繁榮及居民都市生活之便利,配合住宅發展政策提供良好之居住環境,興建完整之示範性新社區;並在第二次通盤檢討案中,大幅擴增此計畫區內商業投資誘因,以吸引跨國性的金融服務或高科技的資訊產業,因此信義計畫區是台北市唯一有超大完整街廓設計,具備完善都市規畫設計的商業發展區;而商圈最大的特色是完全針對都市人休閒購物的需求設計,加上市府刻意經營規劃相當多的造景,使得進駐的百貨商場和企業大樓也都別具特色。

台北市政府期望以此計畫區成為台北的發展脈絡中心, 並且成為都市中再中心化的重要場域,為了使整個區域的發展力求一致,本區內的每個開發個案都尚需要經過都市計劃暨土地開發許可審議委員會的審議,使得每個個案的規劃都能符合信義計畫區目標之下的整體發展, 企圖規範開發商在豐富都市地景、繁榮地方發展的不同開發中, 力求基本的次序、安全與井然有序。

現在的信義計劃區幾乎已開發完成,除了指標性的台北世界貿易中心、台北101之外,週邊還有許多企業集團的辦公設施,如國泰金融中心、中國信託總部大樓、南山人壽、遠雄集團總部大樓、ING安泰人壽、震旦行、群益證券金融大樓、中油企業總部等,此外還有不少的百貨公司和娛樂設施,如新光三越信義新天地、信義威秀影城、ATT 4 FUN、誠品信義旗艦店及君悅飯店、W飯店、艾美酒店等,現在已經躍升為台北主要的商業區之一。而台北市的行政中樞─台北市政府與台北市議會,也分別於1994年與1990年搬遷至區內。

由於交通量已經達到飽和,除了現有在計畫區北側的忠孝東路上有台北捷運板南線之外,在計畫區南側的信義路上尚有興建中的台北捷運信義線,預定2012年12月通車。

建議事項

台中市中區舊商圈由於缺乏遠見及整體性的發展規劃,以致任其沒落衰退,造成商店關門大樓廢置產生惡性循環,商業區土地利用的價值遠不如住宅區違規形成的夜市商圈。政府與民間企業應該痛定思痛動進行大規模的改造,重新規劃新市鎮的建設發展計劃。信義計畫區的發展起於1976年,至今才有這樣的成果,台中市中區舊商圈也必須審慎規劃才能夠慢慢的起死回生。

2011年12月2日 星期五

中興大學團隊聚會

2011/12/01 晚上,本來約好在自由路成功路口的85度C聚會,討論有關中區再發展的議題,結果老師們說剛上完課還沒吃飯,改在中正路第一廣場對面43巷,電子街裡面的陳記沙茶火鍋會合。

巷子裡面有我從小就去買壽司,帶去遠足的「後引」日本料理店、「銀河」飯店以及歷史最悠久的劉記沙茶火鍋店。過去我很喜歡去劉記沙茶火鍋店享用爐火的火鍋,頭一次到陳記才知道他們的生意比劉記好很多,最主要的原因大概是自稱火鍋老師的老闆陳文廷很懂得做生意。

一張桌子坐滿了超過預期的人員,大家圍著火鍋喝啤酒促進感情及共識,幸好改在這溫暖的火鍋店聚會,否則今夜變天,85度C 外面的寒風會讓人受不了。

中興大學景觀與遊憇學程的蔡岡廷教授與郭維倫老師,帶著住在嘉義的翁壽生老師及嘉義市政府的林尚卿科長,二位研究所女學生助理陳雅姿及謝名雅。我約了黃慶聲、陳信欽、張巧姈及後到的陳家錦。最後董建宏老師及蔡老師的朋友,高雄市水綠建築公司總經理王威仁博士一起加入,場面熱鬧非常,一共喝了三十瓶啤酒。

大家聽我說明這一次任務的基本做法,中興大學的教授團隊要研究環境心理學在舊市區的運用,以及學習 SimCity 製作3D 立體建築模型,探討改造中區時所需要新的商業大樓互動位置及造型。

大家都很高興難得有機會參與這一次改造舊市區的規劃工作,因為如果能成功將是功德無量,更能展現台灣在地人士的實力。分手的時候,我和蔡岡廷、郭維倫三人在街頭擁抱,內心誓言要挑戰成功。

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蔡岡廷、張巧姈、何澄祥、陳信欽。

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右手邊的老闆陳文廷,看我們要拍照就拿出宣傳道具一起合照。

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謝名雅、翁壽生、郭維倫。

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林尚卿、蔡岡廷、張巧姈。

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陳信欽、黃慶聲、陳雅姿、謝名雅。

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林尚卿、謝名雅、張巧姈。

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黃慶聲、陳家錦。

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將台中市中區的平面圖掛在牆上討論,上面的標題還不錯。

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蔡岡廷、董建宏、郭維倫、黃慶聲等人,看表情及動作就知道心情有多好。

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大家拍照留念,讓大家記得在努力的過程當中,曾經有過這一刻。

王威仁、董建宏、郭維倫、張巧姈、陳雅姿、謝名雅、蔡岡廷、陳信欽、黃慶聲、陳家錦。